從2013年以來，我陸續寫過系列房地產評論，對中國樓市泡沫形成機制以及演化趨勢進行了多角度的闡述，一個話題寫多了，就會有一些厭倦，失去了繼續發言的欲望。不過就公共議題而言，樓市依然是一個熱門話題，并且因為近期一線城市的房價暴漲而顯得戲劇化，各種解讀紛紛出爐。

如何理解一線城市房價暴漲現象？梳理下各種解讀，大體上可以歸納如下：一種說法可以概括為區位優勢，一線城市各種資源聚集，人口流入多，需求旺盛，因此即使在泡沫中，也具有投資價值，這是一線城市房價飛漲的特別理由。

另有一種說法是所謂樓市加杠桿。在央行巨量投放流動性的背景下，房產作為一種融資抵押物，其價格上漲成為套取巨大流動性的便利方式，開發商、房產中介、互聯網金融平臺紛紛通過杠桿玩資本運作，房價水漲船高，佐證這種判斷的統計數據是，深圳個人住房貸款余額超過7000億，分別比京滬高出1200億和1300億，而深圳也是這輪價格上漲中最兇猛的一個城市。

 

 

還有一種解釋是資產荒和通脹預期。由于央行巨量流動性投放，社會有強烈的通脹預期，而實業資產、股市等皆非良好投資領域，唯有一線城市不動產被認為具有對抗通脹的特質，因此誘發了更多資金進場，導致價格飛漲。價格上漲帶來財富效應，財富效應驅動更多資金入場，會形成價格永遠上漲的神話敘述，形成一種自我強化的趨勢。正如同某人身處一個賭場，手里籌碼充足，而其中賭徒們幾乎個個都贏得盆滿缽滿之際，即使是一個十分理性的人也很難擋住去搏擊一把的誘惑。這種現象背后，和歷史上眾多瘋狂投機行為類似的是，其中也充斥著某種諾貝爾經濟學獎獲得者席勒所說的“動物精神”，

近期央行兩位官員對樓市的表態，基本也符合上述勾勒的機理。潘功勝認為，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產企業、房地產中介機構在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預期。同日，陳雨露稱，近期部分一線城市房價上漲受自身一定的結構性失衡、微觀經濟主體資產配置和輿論炒作形成正反饋等因素影響。部分中介機構違規提供資金增加杠桿，也助長了房地產投機。

不過從更整全的視角來分析，一線城市雖然重要，但在整個中國樓市格局中，無論從投資占比、銷售額等數字來看，依舊屬于局部現象，而即使是一線城市的所謂暴漲樓盤，也是局部中的局部，對特定區域或者特定樓盤，影響因素眾多，比如地段、交通、朝向、建筑設計、物業服務、學區等關聯因素，利益相關的個體往往會更加了解關于該樓盤的價格趨勢，并作出相應的投資決策，無需外人操心。我也會盡量避免去用一般化的框架去解釋局部現象，就樓市全局而言，供應過量、成交低靡、泡沫僵局依然是基本圖景，樓市基本格局并沒有逆轉，一線城市的熱鬧并不意味著樓市有了多少新故事。即使是那些為近期部分城市房價上漲鋪陳的文章，大部分業認定高房價是不正常的，是不可持續的，房地產市場存在泡沫，高房價必然在某個時刻被市場力量調整。

 

 

這是一個陳舊主題的重復，其實可以化約為一個簡單的問題，那就是樓市泡沫會如何擠爆？哪一種機制才是推動房地產系統性調整的力量呢？我們需要從更宏觀的視角來分析：

最直接的也是傳播的最為廣泛的是房產稅的推出，房產稅將增加持有成本，減少投機程度，這對房地產價格肯定構成了一種沖擊，不過開征房產稅除了面臨程序方面和收入分配等眾多技術性問題之外，還面臨著一個政治動力學意義上的拷問：高房價的主要受益者是政府，土地財政昭示著政府對這塊收益的高度依賴，在政治格局處于強勢的政府憑什么放棄這種巨額快錢的收入模式，并去采用一種細水長流紛繁瑣碎的收入模式呢？不是說這種切換完全不可能，但這個過程肯定一波三折，權力機構的誠意是應該質疑的。這個疑問也是房產稅“但聞樓梯響，不見人下來”的緣由了。

比房產稅對樓市影響更大的因素，當然就是土地制度了。很大程度上，房地產市場的畸形現狀是由土地制度塑造的，壟斷的土地供應導致土地價格畸高，以及寄生形成的土地財政，隨著官方供給側改革話語的流行，以及一些接近權力高層的經濟學家的不斷鼓噪，土地制度的部分改革，推動土地經營權的流轉，甚至更激進的土地私有化都成為某種憧憬，不過在既有權力結構下，意識形態的約束依舊十分強大，在這種約束被打破之前，土地制度的私有化改革是難以想象的，缺乏政治動力學的合理性，因此指望土地制度的變革來化解樓市泡沫，讓樓市回歸正常化，短期看來并不現實。

貨幣政策當然也是重要的考量。在中國政府結構安排中，央行位置比較尷尬，一方面需要對維護物價穩定承擔基本責任，但更重要的職責則是保持經濟增長，因此央行的貨幣政策往往變相為經濟發展保駕護航，為了驅動經濟增長，貨幣政策實質上保持著持續寬松的狀態，最近十多年M2數值的年度增幅，就是最好的印證，寬松貨幣政策也是房地產泡沫的最大肇因。當然，無論在哪種經濟體制下，貨幣政策的寬松是有邊界的，長期寬松的貨幣政策之后必然會迎來貨幣政策的緊縮，這種緊縮很大程度上是通過金融危機或經濟危機強制發生的。

中國寬松的貨幣政策事實上已經接近天花板，這其中最重要的反制機制就是通脹，通貨膨脹引發社會痛苦，以及對應的社會壓力，讓央行不敢濫用寬松政策。近來一線城市房價暴漲引發的社會輿論熱議中，就包含了這種社會痛苦因素，也是令當局緊張的一種社會心理，因此官方會推出對應的調控措施，一線城市地方政府已經做出各種姿態，這些做法未必能對房價起什么抑制作用，但是起碼是一種回應，對民眾的焦慮是一種緩解。但無論如何，通脹正成為社會不滿的重要發酵劑，這其實是對貨幣政策的一個重要約束，或主動或被動，貨幣政策必須切換到緊縮模式，某一天，當貨幣當局宣布加息的時候，樓市會才迎來真正的出清壓力。

 

 

房產稅的推出、土地制度改革、貨幣政策的收縮等作為某種遠景，對當下樓市都構成某種陰影，但并不會帶來明確的痛感，但相對而言，資本外流則不同，幾乎帶來立竿見影的效果。在人民幣貶值預期下（這本身是缺乏約束的貨幣政策的后果之一），官方外匯儲備持續減少，資本外流現象十分嚴峻，2015年超過1萬億美元，2016年1月份的數據接近1000億美元，這種規模的資本外流對國內資產價格構成了嚴重的擠壓，股市如此，泡沫化的樓市更是如此，當然央行通過大量的貨幣投放來對沖這種資本外流，通過繼續泡沫化來維系泡沫資產的價值，這是一種危險甚至絕望的姿態，因為央行貨幣政策空間和外匯儲備資源都在快速消耗，蒙代爾陰影成為經濟體的一個詛咒（請參閱筆者《中國經濟的“蒙代爾陰影”》一文的論述）。

在過往論述樓市的文章里，我或許下了一些不合時宜的結論，比如過早預判樓市泡沫的破裂，這顯然并不符合一線城市樓市的火爆行情，不過當面對更一般性趨勢的時候，局部現象和短期現象都不重要，更重要的是不被現象誤導，去探究一種自洽的理解復雜現象的框架。就樓市而言，這種框架其實并不復雜，那就是如何要要素和市場機制發揮作用，降低有形之手的干預，使得樓市逐步回歸正常的過程。除非上述提及的諸多因素發生了本質變化，否則樓市依然處在某種結構性僵局之中。

打破困境的過程并不遵循觀念推演，而是一個社會博弈的過程，是各種力量行動的結果，當然行動是受各種理念所影響的，如果更多社會個體理解了導致樓市畸形的邏輯框架，并按照這種理念去做出對應的社會行動，那么他們才能變成塑造樓市趨勢的力量，樓市也才能變得更為常態化，那個時候，我們或許可以說，樓市有了新故事。

(責任編輯：城鄉農科文化網)